האם ניתן לקנות דירה בברלין בשלט רחוק?

האם ניתן לקנות דירה בברלין מבלי לבקר בה?

לכאורה, התשובה ברורה – לא ניתן!

 

אדם הקונה דירה רוצה לשוטט בבניין, לראות את הדירה ולבחון את מצבה, להתרשם מהרחוב בו מצויה הדירה.

למרבה ההפתעה, ישראלים לא מעטים רוכשים דירה בברלין מבלי לראותה.

הם מתייחסים לקניית דירה כאל קניית מניה - "אני קונה דירה ב-200 אלף יורו, מחיר מגוחך לדירה בהשוואה לתל אביב".

המוכר (חברה ישראלית, או חברה גרמנית בבעלות ישראלית) מבטיח לו תשואה של כ-4% לשלוש השנים הקרובות.

הקונה עושה חישוב: "הכסף שאעביר לקניית דירה "שוכב" בבנק ללא ריבית. הבטחה זו מספיקה לי,  "מה עוד שברור לי כי מחירי הדירות בברלין ימשיכו לעלות ולעלות".

 

האם הם צודקים?

אני סבור כי טעות בידם. קניית דירה בברלין או במקום אחר בגרמניה הינה עסקה אשר דורשת בדיקת מגוון נושאים כדלקמן:

  1. הכרת השוק הברלינאי. סיורים ברבעים השונים והבנת השוק.

  2. הערכה של שווי הדירה. מה המחיר של מ"ר בדירה כזו בשוק הברלינאי וכן מה המחיר הצפוי של מ"ר להשכרה של הדירה.

  3. בדיקה משפטית של כל המסמכים הקשורים לדירה ולקנייתה:

  • ההסכם הנוטריוני

  • מסמכי הטאבו

  • המסמכים הקשורים לבניין ולחברת הניהול המנהלת הבניין.

  • כל מסמך נוסף הקשור לדירה ולבית בו מצויה הדירה.

בדיקות כאלה מתייחסות לעשרות ומאות ולעיתים אלפי עמודים של מסמכים:

  • הסכמים היסטוריים של ועד בית

  • מערכות חימום

  • שכירויות

  • מסמכי טאבו עדכניים והיסטוריים

  • הסכמים רבים של ערבויות

  • ערבויות משנה.

מדובר במכלול הוליסטי רחב יריעה, שרק מומחה לדין הגרמני יכול לבדוק אותו ולחוות דעתו על כדאיות העסקה.

 

הקביעה כי קניה מרחוק, ללא בדיקות לעומק של הדירה, הינה מסוכנת ומקבלת חיזוק על סמך המקרים הבאים, בהם משרדנו טיפל (דוגמאות מעטות מעשרות מקרים):

  • משפחה ישראלית קנתה דירה בברלין ממוכר גרמני, ללא בדיקות משפטיות ותכנוניות.
    בחורף הראשון לאחר הקניה, התרסקה מערכת ההסקה בבניין בו מצויה הדירה.
    הדיירים חויבו להשקיע במערכת הסקה חדשה. המשפחה הישראלית נאלצה להשקיע עשרות אלפי יורו נוספים בפרויקט.

  • זוג ישראלי קנה דירה מחברה ישראלית, שוב ללא בדיקות כלשהן. שנתיים לאחר קניית הדירה התברר להם כי הם אפשרו לחברה הישראלית, בחתימותיהם על מערכת ההסכמים להשתלט על כל החלקים המשותפים בבניין. (גגות, חדרי מדרגות, חצרים ועוד).

  • גברת ישראלית קנתה דירה מחברה ישראלית, שוב ללא בדיקות כלשהן. התברר כי חברת הניהול של הבית הייתה בקשיים והגיעה לפשיטת רגל. מונתה חברת ניהול חדשה. ההליכים הנ"ל גרמו לקונה הישראלית נזקים קשים.

שלושה מקרים הנ"ל מתארים מצב בו למעשה העסקה של רכישת דירה הופכת ללא כדאית.

במילים אחרות: אילו הקונה הישראלי היה יודע על הכשלים הללו, הוא בוודאות לא היה רוכש הדירה.

 

חשוב לחזור ולהדגיש:

אין כל קשר בין עסקת קנית דירה בישראל, לבין עסקה כזו בגרמניה או בברלין.

שיטת המשפט הגרמנית שונה לחלוטין מזו הישראלית.

 

שיטת המשפט הגרמנית מעניקה לנוטריון הגרמני בלעדיות בניהול העסקה.

הבית המשותף הגרמני מתנהל לפי חוקים, תקנות וכללים משוכללים.

לדוגמא: חברת ניהול גרמנית הינה גוף בעל סמכויות נרחבות לניהול הבית – לא ניתן להשוות סמכויותיה לוועד הבית בישראל.

 

ולסיכום קנית דירה בברלין אינה דומה לקניית סל מניות.

חשוב לבדוק את מצב הדירה, הסכמי הנוטריון הגרמני, מסמכים הקשורים בטאבו הגרמני ומסמכים הקשורים בדירה ובבית.

עוד על השקעות נדל״ן בגרמניה אפשר לראות בוידאו הזה

בדיקת המסמכים חייבת להתבצע ע"י מומחה לדין הגרמני.

משרד עו"ד מיכאל פפה  |  טלפון: 04-8381408  |  פקס: 04-8371353  |  Email: pappe@pappelaw.com